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2021 年的新加坡组屋买卖

2021 年将像前一年一样动荡不安。 Covid-19 仍反反复复,不断变化的楼市,让很多人都摸不着头脑,不知道该不该乘此时买房,还是应该出手房屋套现,正所谓现金为王。无论怎么思考,都很难猜测现在是否是出售的合适时机。以下是当今需要考虑的事项:

2021年应该乘此时买房,还是应该出手房屋套现?

转售公寓价格在 2021 年创下新高

hdb price 2021

截至 6 月 1 日,新加坡的转售公寓平均价格为每平方英尺 473 新元。即使在 2013 年的最后一个房地产高峰期间,平均价格也没有超过 470 新元。

就数量而言,6 月初的平均转售公寓价格为 497,152 新元,比 2013 年高出约 4.6%。

三房、四房和五房式的公寓都有相似的表现:

hdb prices detailed comparison

三房式单位的平均价格为每平方英尺$465,而四房式单位的平均价格为每平方英尺$484。五房式公寓每平方英尺平均$469。

平均 100 万新元的公寓交易数量也在2021年破纪录了。在 2021 年前五个月,已经有 87 笔此类交易,最近一次是在 Buona Vista Court 以 120 万新元成交5房式公寓(2021 年 5 月)。

因此,公寓业主可以考虑在房屋热度未退时“套现”。

当前,卖家无可否认的具有一定的优势。 Covid-19 导致劳动力和供应短缺,许多买家因担心延误而转向转售公寓。此外,自 2020 年中期以来,现金溢价 (COV) 一直在回升。这对卖家尤其有吸引力,因为在 2013 年政策调整后,零或负 COV 已成为常态(当时,建屋局停止发布 COV 费率以控制转售价格)。

与一些房地产经纪人谈话中不难得知,他们声称 2021 年是出售和升级房屋(或降级,如果您想要更多退休金)的好年份。但是,狮城攻略鼓励各位卖家在出售之前考虑一些细节:

  • 私人物业价格也上涨
  • 如果您要降级,更换公寓的成本可能比您想象的要高
  • 您正在与相当多的卖家竞争
  • 低利率不会永远持续

1. 私人物业价格也上涨

房屋升级的理想时间不仅是在转售公寓价格上涨时;理想的时间是转售公寓价格上涨,而同时私人住宅价格下跌。但我们当然知道这不会发生在新加坡。也许最好的情况是当私人住宅市场出现停滞。

尽管最近转售公寓价格有所回升,但私人住宅价格仍然领先:

private resale 2021

例如,如果我们将 2016 年 6 月 1 日与今年 6 月 1 日进行比较,我们可以看到私人(非有地住宅)房价从每平方英尺 1,348 新元上涨至每平方英尺 1,686 新元。这上涨了约 25%,而同期转售公寓价格仅上涨了 11.5%。

简单地说,您可能会在 2021 年以更高的价格转售您的公寓……但您的新公寓的花费也更多。

因此,想要房屋升级的朋友们应该注意你们可以弥补价格差距。请记住,当你卖掉你的公寓时,你仍然需要退还公积金所用的钱;以 2.5% 的应计利息。

私人房产的最低现金首付是购买价格的 5%。假设今天的典型金额为 160 万新元,在退还公积金后,您将需要大约 80,000 新元现金。

从这里,可以提出两个论点:

房屋经理会告诉您,在情况变得更糟之前,这更有理由立即购买(您等待的时间越长,私人住宅价格可能会上涨;价格差距越大)。这的确可能是真的。

第二个论点是有关审慎思维。您最终可能会在新公寓上花费比预期更多的钱;即使在卖掉你的公寓之后。这不是一个容易撤消的行为(请记住,您需要持有公寓至少三年,才能免除卖方印花税)。


2. 如果您要降级,更换公寓的价格可能比您想象的要高

由于转售公寓价格上涨,您的下一个公寓也将花费更多;并且您需要确保差额仍然足以满足退休目标。例如,如果您现在将盛港的 4 室公寓降级为 3 室公寓,则两者之间的价格仅相差 82,000 新元左右。

(盛港4房平均价格为450,000新元,而3房平均价格为368,000新元。您可以在HDB网站上查看当前各城镇的平均价格)。

请记住,这种差异是在您考虑翻新新房和偿还未偿还住房贷款等成本之前。因此,如果您的小公寓的成本最终无法满足您的财务目标,您可能要重新思考它现在是否仍值得降级——您真的想住在一个小房子里,同时仍然达不到您的退休目标吗?

或者,您可以给我们留言,告知您的预算,狮城房产网会尽力帮助您找到价格合

3. 你在和很多卖家竞争

2020 年的公寓交易数量创历史新高,我们将在 2021 年看到类似的情况(两年总共约 50,000 个单位)。需求与更广泛市场的供应相匹配,但关键术语是“更广泛”。

卖家需要警惕他们所在街区或附近的数十个房源。价格上涨的限额往往受到附近竞争卖家数量的减低。

与我们交谈过的房地产经纪人还提到,由于“年轻”转售单位(即刚满五年的单位)的数量,较旧的转售房产可能会失去吸引力。一位不愿透露姓名的房地产经纪人说道:

“买家不想要太旧或已存在多年的单位、因为若99年期限的单位一旦入住时已有30年之久,以后就很难再转售。因此,当周围有这么多较新的转售公寓时,它们往往会在较旧的公寓之前入围。旧公寓唯一的优势是空间更大。”

然而,稀有的组屋单位,例如豪宅,可能不受此影响。


4. 低利率不会永远持续

目前的低利率(每年约 1.3%)使出售和升级似乎是一个有吸引力的选择。当利率约为公积金利率的一半时,您会感觉好像在“无偿借贷”。

但需要注意的是,低利率是由于美联储的刺激措施;它旨在渡过 Covid-19 的经济低潮,直到经济复苏之后,利率将再次正常化。

话说如此,利率可以在很长一段时间内保持在低位——2008/9 年全球金融危机期间也采取了同样的举措;在大流行之前的 2019 年,住房贷款利率仍未上涨超过 2% 的平均水平。

尽管如此,房地产是一项长期投资,房主需要进一步关注可负担性。在美国强劲复苏的背景下,利率飙升的风险也存在,无论多么小。

总体而言,2021 年是大多数公寓业主出售和升级/降级的好时机;但不是针对所有房产的。

若你有计划,不妨联系我们, 我们的房地产经纪人必定能与您做分析。

读到这里,小编想强烈推荐一下“狮城房产网”,专注于为新加坡华裔提供一系列买卖租房的资讯,作为“狮城攻略”的同盟单位,这里的专业房产经纪人将为您提供您最需要的信息,如有需要,欢迎垂询。另外,不要忘记关注“狮城攻略”噢,关注我们,让您活得比LOCAL更LOCAL。

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